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Sanierungspflicht 2025: Was Käufer & Verkäufer wissen müssen
Ab 2025 tritt eine gesetzliche Regelung in Kraft, die vor allem für Käufer älterer Wohnimmobilien von Bedeutung ist: die sogenannte Sanierungspflicht nach Eigentumsübergang. Grundlage ist das novellierte Gebäudeenergiegesetz (GEG), mit dem die Bundesregierung die energetische Qualität von Bestandsimmobilien deutlich verbessern will.
Gerade in Pforzheim und dem Enzkreis, wo viele Ein- und Zweifamilienhäuser noch aus den 60er- bis 80er-Jahren stammen, sollten sich Eigentümer, Kaufinteressenten und Erbengemeinschaften frühzeitig mit den Konsequenzen vertraut machen.
1. Was genau regelt die Sanierungspflicht?
Die Sanierungspflicht wird bei einem Eigentümerwechsel wirksam – insbesondere beim Kauf eines älteren Ein- oder Zweifamilienhauses. Ziel der Regelung ist es, energetische Schwachstellen zu beseitigen und die Energieeffizienz von Wohngebäuden zu erhöhen. Käufer sind verpflichtet, bestimmte energetische Sanierungsmaßnahmen innerhalb von zwei Jahren nach dem Eintrag ins Grundbuch umzusetzen.
2. Diese Maßnahmen sind verpflichtend
Die energetischen Mindestanforderungen betreffen vor allem veraltete Heizungsanlagen und Dämmung. Zu den wichtigsten Punkten gehören:
- Heizungsaustauschpflicht:
Öl- oder Gasheizungen, die älter als 30 Jahre sind, müssen ersetzt werden – ausgenommen sind lediglich Brennwert- und Niedertemperaturkessel. Die Pflicht gilt unabhängig von der Funktionsfähigkeit der Anlage. - Dämmung der obersten Geschossdecke:
Ist das Dach nicht ausreichend gedämmt, muss zumindest die oberste Decke zur kalten Dachzone nachgerüstet werden – es sei denn, sie entspricht bereits dem Mindestwärmeschutz nach DIN 4108. - Dämmung von Leitungen:
Frei zugängliche Heizungs- und Warmwasserleitungen in unbeheizten Räumen (z. B. im Keller) müssen gedämmt werden, um Wärmeverluste zu reduzieren.
3. Wer ist von der Pflicht betroffen – und wer nicht?
Die Sanierungspflicht richtet sich an Erwerber von Bestandsimmobilien, also in erster Linie Käufer, Erben oder Beschenkte. Entscheidend ist: Sobald der Eigentumswechsel erfolgt ist, beginnt die zweijährige Frist für die Umsetzung der Maßnahmen.
Ausnahmen gibt es für Selbstnutzer, die ihre Immobilie bereits vor dem 1. Februar 2002 bewohnt haben und keinen Eigentümerwechsel vollziehen. Auch denkmalgeschützte Gebäude können teilweise ausgenommen sein, wenn die Maßnahmen den Charakter des Hauses beeinträchtigen würden.
4. Was Verkäufer jetzt beachten sollten
Für Eigentümer, die ihre Immobilie in den nächsten Monaten verkaufen möchten, ist Transparenz entscheidend. Wichtig ist:
- Ehrliche Angaben zum energetischen Zustand:
Käufer müssen frühzeitig wissen, welche Sanierungspflichten auf sie zukommen. Eine unterlassene Information kann zu nachträglichen Gewährleistungsansprüchen führen. - Energieausweis bereithalten:
Ein gültiger Energieausweis ist verpflichtend – spätestens zur Besichtigung. Er gibt Aufschluss über den aktuellen energetischen Standard der Immobilie. - Klare Regelung im Kaufvertrag:
Empfehlenswert ist es, Hinweise auf Sanierungspflichten im Kaufvertrag zu dokumentieren – das schützt beide Seiten vor Missverständnissen.
5. Förderungen: Entlastung bei den Kosten nutzen
Energetische Sanierungen sind mit Investitionen verbunden – doch der Staat unterstützt Eigentümer durch Förderprogramme der KfW oder über Steuerermäßigungen nach §35c EStG.
Wer diese Fördermittel nutzen möchte, sollte:
- die Maßnahme vor der Beauftragung beantragen
- Energieberater in die Planung einbeziehen
- die technischen Mindestanforderungen der Programme einhalten
Gerade bei älteren Immobilien in der Region lohnt sich eine individuelle Beratung zur Förderfähigkeit der geplanten Maßnahmen.
Fazit
Die neue Regelung bedeutet für Käufer und Verkäufer mehr Verantwortung, bietet aber auch die Möglichkeit, den Wert und die Energieeffizienz einer Immobilie nachhaltig zu steigern. Wer frühzeitig Klarheit über den Sanierungsbedarf schafft, kann Risiken minimieren und gezielt planen – auch im Hinblick auf Fördermittel und Kaufverhandlungen.
In einer Region mit vielen Bestandsimmobilien wie Pforzheim und dem Enzkreis sollten Eigentümer die Sanierungspflicht aktiv in den Verkaufsprozess einbeziehen – nicht nur aus rechtlicher, sondern auch aus wirtschaftlicher Sicht.
